MLS房源系统的介绍

　　一、MLS系统的简介,MLS系统(Multiple Listing System，多重上市服务系统)，简称MLS，是20世纪30年代产生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员均采用独家的销售的方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统全体成员共同推销，然后按一定的比例分享佣金。这个系统在建立初期是采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系统成员。到了20世纪八十年代，由于计算机技术发展，原来印刷的汇编形式就让位于计算机网络，系统成员按规定将自己的独家销售的委托交网络中心输入，所有的成员在家或办公室随时都可查看到发生在全市乃至全国的房地产交易的委托情况。在美国，几乎90%房地产经纪都参加了MLS系统。到目前为止，已成功地实行了MLS系统的国家有英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等。

　　二、MLS系统的类型

　　MLS系统有两种类型，各个国家根据自己的不同情况采用不同的系统。一类是强制性系统，它要求参加该系统的成员将自己所获得的独家销售委托在规定的时间内必须输入网络中心；另一种类型是自愿的，就是系统的成员根据自己的需要决定是否将所获得的独家销售委托输入网络中心。一般来说，多数国家倾向于强制性的系统，因为这样能满足客户的要求，以尽可能相宜的价格，尽快地将所委托的房屋出售或出租。

　　三、MLS系统程序

　　各国都制定了相应的MLS系统运行程序，以便于MLS系统能够有效地运行，包括：

　　(1)规定该系统性质，是强制系统还是自愿系统。如果是强制系统，则除了业主有特别指示，他的房地产以拍卖或招标形式出售的除外，所有成员获得的委托代理都必须报送MLS系统的中心。

　　(2)规定报送的时间和内容。时间一般规定为三个工作日之内，内容为委托合同的复印件及系统统一规定委托项目明细表。

　　(3)规定佣金的分配方式和佣金支付时间。分两种情况。一种委托经纪人事先写明；另一种在委托经纪人没有明确规定的情况下，系统认为佣金将在委托经纪人与销售经纪人之间平均分配。

　　(4)交易完成以后如何做。一般分工种情况，一种是在得到委托的三个工作日之内完成交易意向（如实行选购权或有意向购买信）；另一种是输入MLS系统以后完成交易意向，都要求立即通知系统。

　　(5)规定委托经纪人必须确保所列入系统的产业便于察看，并要和销售经纪人充分合作。还有其它一些内容，如MLS系统在两个以上的经纪人代理同一产业时，系统以先入为主的原则处理。

　　(6)规定系统成员间的处事原则。如：禁止成员做出或试图做出破坏或介入其他成员已得到的代理合同或安排；也禁止成员向公众提供、表达或传播对其它成员的专业服务、行为等的批评和评论。但有权向系统的纪律检查委员会报告其他成员的任何有损专业声誉的行为或疏忽。

　　(7)规定本系统成员不能直接或间接地以任何方式与非本系统成员共享本系统列入代理项目。

　　(8)规定系统成员有接受纪律检查委员会调查并积极配合的义务。

　　四、MLS系统的功能

　　MLS系统软件具备强大的管理功能，包括房源管理、客户管理、成交业绩、店务管理、表格中心等，使企业管理者能够对市场拓展及企业发展了然于胸。为了提高交易成功率，MLS管理系统特别设计了配对查询功能，可以通过互联网到共享房源数据库和客户需求数据库中查找房源或客户，以提高资源利用的针对性，促成交易的实现。软件还支持信息下载与系统自动更新功能，从而为自身信息库储备更多的资源和客户资料。此外，MLS系统还具有强大的对房源信息和客户信息的分析统计功能，可为企业决策者提供决策依据，包括：

　　（1）规范企业的运作模式，通过建立一套行之有效的单据转移程序和权限体制，实现对企业业务流程的有效控制；

　　（2）通过网络数据的共享和高度集中的计划体系，使得企业各部门之间统一步调，避免数据混乱，减少由于信息不畅和计划不精确而造成的人为管理成本；

　　（3）实现信息传递的网络化，项目资料、销售计划、业务进度控制的高度集中化、科学化；

　　（4）全面的网络数据库提供用户快速的共享数据查询；

　　（5）实现全面的企业运作流程化、无纸化、电脑化、网络化管理。

　　五、单据的标准化

　　为了使整个房地产交易的过程标准化及便于培训和管理，在加拿大，首先由省的房地产理事会组织有关单位（例如房地产协会等）设计形成了一整套的标准文件，这些文件的格式、内容都是经过仔细推敲和律师审核的，同时也给电脑的输入及统计提供了方便。这些表格有的由政府印制，有的则由经纪公司按模板印制，但加上自己公司的抬头。文件的标准化有利于提高效率，减少差错，避免争议。

　　在MLS平台支持下，美国房地产中介代理业迅速发展成为一个成熟的行业，经纪人分工明确，信息共享也比较充分。另一方面，MLS系统内聚集了大量的房地产中介代理市场信息，包括不同房产的特征、出价信息及最终出售价格，并且可以通过文字、图像、电子技术等多媒体手段，全方位地向客户展示，多形式、多渠道地将信息传达给目标客户。由此增强了交易的透明度，降低了经纪人与客户双方的信息搜寻成本与交易成本，提高了交易效率。