住宅智能化的建设探讨

     曾有专家预言，智能化楼宇作为高增值、高回报型物业，将是21世纪房地产投资开发的主导方向。在不久的未来，我们可以看到智能建筑发展的轨迹，由发展初期的独立系统向综合平台控制成功过渡，由单体走向建筑群数字街区。未来，“数字化地球”、“数字化城市”概念的到来，将引领着全球的智能建筑向更宽阔的领域发展。本文探究的是住宅智能化的发展，研究了智能化建筑设计应往什么方向走。

　　一、住宅市场的概况

　　上世纪末，最红火的莫过于楼市了，在新世纪里楼市是否仍然保持这一势头?那就要看开发商如何理解中国经济的发展趋势以及如何抓住科技的飞速发展，构思出在中国21世纪的住宅该是什么样，这一关键的策略。

　　综观中国楼市，各开发商迫于市场竞争的压力，都在认真做环境的文章，将历史、人文、自然、地理等因素都进行综合分析并因地制宜的加以利用。应该说，开发商已经把文章做到了“生态住宅”或“绿色生态住宅”这个层面上了，这是好的趋势，因为只有这样，住宅产业才能真正成为“节约资源”型产业。绿色――作为新世纪住宅的主旋律，应充分体现其节地、节水、节能等各个侧面。具体在水、气、光、声、热、绿地都有反映。所以绿色生态型建筑无疑会越来越多地得到重视。但是伴随着这个主旋律的是21世纪住宅的建筑形式多样化，除了传统意义上的“公寓”以外，还会出现“特色住宅”，例如老年公寓，适合居家办公的SOHO或Townhouse独立式住宅，当然也会出现高档的豪华别墅。在这里想对TOWNHOUSE多说几句，低密度、分散化的TOWNHOUSE这种建筑布局在20世纪80年代以后，在城市规划及建筑学界出现了“新都市主义”，开始了对低密度、分散化的反思。从更多强调私人住宅转化为更多强调社区，设计了社区整体开发的模式，引起人们高度重视。而且考虑了“就业机会和居住的结合”，从而尽可能减少TOWNHOUSE建筑所带来的不足，例如通勤。而TOWNHOUSE建筑的大卖点就是室外环境，在中国，被高密度住宅压抑久了中国消费群，最看重的就是TOWNHOUSE顶天立地的环境。但是一二年后，人们对环境、建筑的关注会下降，取而代之的是对社区的关注。其实，TOWNHOUSE中的HOUSE是固化的产品，TOWN却是活生生的社区生活，TOWN强调品位，不但靠建筑体现，更取决于人的因素。TOWN的人文环境只可意会，难以言传。它会使特定的人群产生强烈的归属感，这就是强调社区规划建设的原因。

　　TOWNHOUSE在欧、美城市得以发展是其城市土地充裕，TOWNHOUSE为中低收入阶层使用。在东南亚因土地价值完全不同，使用者为中高收入层。正是基于土地供应紧张的原因，TOWNHOUSE并不能成为我国住宅市场的主流产品。目前，北京亚运村以北的辽阔地带(建筑面积可达几百万平方米)，通常以社区优势、环境优势、设计优势为重点。作为目前北京TOWNHOUSE里唯一的橘群项目，据说在其一期售完后，仍然有许多人来参观，被称做最有异国情调的社区。

　　据介绍，社区是完全模仿法国“左岸”(法国塞纳河边古典小镇)风格，设计含量很高，使用的主要材料几乎全是进口的。在这股风的影响下，今年北京有四个项目，有将近2万套名叫TOWNHOUSE的将投入市场。

　　再看广州，广州第一家TOWNHOUSE概念的建筑群“盘丽江花园”发售当日有2000多人前来看房，当天成交八成，据说6月份会有一家锦秀香江园将推出200多套TOWNHOUSE。

　　在上海，以“买得起的别墅”为口号，并在3月初专门开设了一个专买别墅的场所――金丰易居上海别墅馆，用以推销，上海的TOWNHOUSE大都分布于闵行、松江、南汇等县改区的地方。福建厦门、福州等地都有TOWNHOUSE。

　　尽管目前国内这方面炒作较多，但限于中国国情，TOWNHOUSE毕竟不会成为我国住宅产品的主流，加之TOWNHOUSE的开发对位置、交通、环境、规模、建筑、配套、价格居住氛围营造与生活方式引导都有较高要求，不是一般小区住宅所能具备，要据需求来开发，才是可行之道。

　　二、智能化住宅的发展趋势

　　纵观当前的建筑市场，建筑形式的多样化，环保要求的明确是其主流，尽管是提到各种建筑形式对并未专门提出智能化的要求，但在实现这些建筑目标时，实际上都已经涉及到智能化的内容，例如，现在备受推崇的绿色生态住宅，在把资源消耗型向资源节约型的转化中，就已包含了智能化的要求。只有充分利用先进科技手段才有可能达到。建设部即将出台的有关绿色生态住宅小区的技术导则就在诸如能源、声、光、水、气、热、绿化，废弃物处理，绿色建筑材料等九个方面都提出了相关要求。而这些要求的最终实现，实际上都离不开技术，也就是智能化的手段。

　　根据对住户的调查，当前住户对居住环境的关心按顺序排列大致是：a、安全;b、居住的舒适性和小区人文化及氛围;c、方便性;d、完善的以人为本的物业管理。

　　所以在今后几年或更长的一段时间里，随着建筑市场的发展，小区的智能化将会是一个怎样的发展趋势是大家所关心的问题。

　　可以预测今后的智能化小区将会根据不同的建筑形式形成不同的智能特点，对新出现的诸如SOHO或TOWNHOUSE特点住宅将出现具有不同特色的智能化。今后的智能小区会在其内部广泛采用数字通讯技术、控制技术、计算网络技术、电视技术、光纤技术及其它高新技术，使住户足不出户就会感到现代化、信息化以及各种符合时代潮流的生活方式就在自己身边，处处感到住得放心、顺心。

　　具体讲就是：

      安全性

　　当前，许多小区，特点是已建筑多年的小区，其安全防卫措施很差，基本手段是防盗门、栅栏。再建的小区应采用完善的技术防范系统，针对不同建筑形式采用不同的技术处理，使小区内的监控系统与住户的报警系统有效结合，并配置相应的周边安防和巡更，形成直接由物管安保部门监控的安全防范网络，并可与110等部门直接互连，使违法犯罪活动在小区内无立足之地。

　　舒适性

　　这里的舒适性是指小区的环境，在小区绿化环境中结合自然和人造景点，合理布局诸如轻松优雅的背景音乐，版面漂亮的电子公告显示，在节日里通过照明控制器调节园区亮点等。

　　方便性

　　未来的社会是一个信息社会，因此住宅应不是单纯睡眠、恢复体力的场所，也应该是方便办公、交往及时获取信息的场所。可以想象今后的文盲将不是指不识字的人，而是指不会获取信息的人。宽带网络将以FTTC，FTTB或HFC的方式接入并和小区的网络互连。在每户居民的桌面上都能享受每秒数兆的宽带。居民在家就能方便快速上网，进行各种网上活动，并能享受VOD点播、远程教育、证券交易和网络购物等方便。

　　此外，随着家用电器的发展，住户能够只用一个小小的遥控器，就能控制诸如空调、彩电、冰箱、微波炉、照明等在内的所有家用电器，如果采用单元控制器，通过电话就能指挥家中电器的工作与否，从而使居住者能方便地享受到高品质的生活。

　　如果社区再使用IC卡作为区内停车，水电交费，娱乐收费将会使住户更加方便，舒适。

　　高效的以人为本的物业管理

　　以人为本的物业管理特别重要，要明确住户是业主，物业管理公司是受雇于业主的关系，而不应该再出现住户求物管的情况。旧的管理模式中，物业管理的重点是“管”;是将小区内的房产、收费、保安、设备、保洁、绿化及人口等诸多问题管起来。管得好不好是评价物管水平的唯一标准。在实施了智能化之后，物管的内涵发生了很大的变化。“管”，只是最基本的工作，更多的是依靠智能化的手段，获得各类信息，从而以人为本的加以处理，原先低层次的琐碎的管理高度条理化、规范化了，无须再投入大量人力去“管”，而把精力转向“服务”。智能化系统的投入使实现“准酒店式”的服务成为可能。

　　三、小区智能化存在的一些问题

　　众所周知，智能化是在一定的建筑内实施的用以更好体现建筑物价值的一种应用高新技术的技术手段。但在实施智能化的过程中，感到有如下一些矛盾有待解决：

　　1、在智能化的建筑设计时，作为设计龙头的建筑专业往往和弱电专业脱节，从而不能有效地相互沟通，以求达到最和谐配合，达到最好的效果，就拿目前网络技术的发展。SOHO、TOWNHOUSE等建筑形式的出现，但留给智能化系统的建筑空间几乎和原来相似。我想问一个问题，现在在建筑设计中是否要考虑专门给计算机一个房间，而不是现在到处布点，既费钱又不实用。

　　2、物业管理水平跟不上智能化的发展

　　目前的操作模式是开发商建完后交物业公司从事管理，而在这过程中，物业公司对整个智能系统没有消化，有些更没有能管好这些设备和系统。因此，时间一长各种矛盾就层出不穷，而我国又没有相应的服务公司，致使很多原先优质的系统被搁置，造成了很坏的后果。因为从买房者心态看，在购房子之初，他们看重的是房子和环境，但是1-2年后，人们对房子的关注就会下降，而把关注集中在环境和服务上，如果没有强有力的物管保证，连开发商的声誉都会受到损害。

     以上就是本文针对住宅智能化的发展提出的想法和问题，看完后你是不是有所感悟呢？